一、澳門房地產業發展的影響因素
任何的事物發展都具有一定規律性，透過觀察、比較、總結、分析，我們不難發現這種規律。在資本主義市場經濟的房地產業發展上，政治穩定、經濟繁榮、供需狀況是三個主要的影響因素。
回歸以來，澳門特區在“一國兩制”方針政策、國家關愛以及特區政府團結社會各界下，政治保持穩定。自博彩業開放後，再加上中央政府自由行、CEPA等政策措施的大力支持，澳門經濟持續高速發展。居民收入不斷提升，加上人口增長、帶動房屋自住及投資需求，使得房地產業不斷發展。
為更清晰明確說明，在收集各部門資料基礎上，詳列以下表格及數據供參考：
（圖一）、澳門人均本地生產總值及失業率變化表2000-2012年
|
年份
|
2000
|
2001
|
2002
|
2003
|
2004
|
2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
|
人均本地生產總值 (萬)
|
11.9
|
12
|
12.8
|
14.2
|
18
|
19.8
|
23.4
|
27.8
|
30.7
|
31.7
|
42.2
|
53.7
|
43.2*
|
|
失業率(%)
|
6.8
|
6.4
|
6.3
|
6.0
|
4.9
|
4.1
|
3.8
|
3.2
|
3
|
3.5
|
2.8
|
2.6
|
2
|
資料來源：統計暨普查局
*截至2012年第3季平均數
（圖二）、澳門人均本地生產總值及失業率變化對比表2000-2012年
資料來源：統計暨普查局
（圖三）、澳門人口增長 2000-2012年
|
|
2000年
|
2004年
|
2008年
|
2012年
|
2000年到2012年升幅
|
|
總人口
|
438,000
|
465,000
|
549,200
|
582,000
|
32.9%
|
|
外地僱員
|
27,221
|
27,736
|
92,161
|
110,552
|
306%
|
資料來源：統計暨普查局
（圖四）、澳門住宅供應數量變化表2001-2012年
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住宅數量
|
住宅空置率
|
|
2001年
|
142,393
|
23%
|
|
2011年
|
194,398
|
6.4%
|
|
變化率
|
|
|
|
2012年6月
|
195,504
|
5.6%
|
|
相對2001年變化率
|
↑37.3%
|
↓17.4%
|
資料來源：統計暨普查局
|
|
第一季
|
第二季
|
第三季
|
第四季
|
全年
|
相對2009年變化幅度
|
相對2010年變化幅度
|
|
2009年
|
768
|
220
|
1,245
|
1,018
|
3,251
|
/
|
|
|
2010年
|
149
|
1,869
|
466
|
2,043
|
4,527
|
↑39.2%
|
/
|
|
|
567
|
389
|
122
|
311
|
1,389
|
↓57.3%
|
↓69.3%
|
|
2012年
|
36
|
890
|
1,573
|
59
|
2,558
|
↓21.3%
|
↓43.5%
|
資料來源：統計暨普查局
二、澳門房地產業現狀
1、住宅市場交投放緩，但價格持續上升
由於房地產市場供需因素出現不平衡，引致市場顯現過於亢奮，況且近年來特區政府相繼出台了 “劉十招”，包括《關於移轉不動產的特別印花稅》以及“新八招”，希望促進房地產市場可持續發展，但由於核心並未針對供給不足的客觀性，因此未能產生顯著效果。但都導致市場交投在本已供應缺乏情況下更進一步放緩，雖然如此，惜樓價仍持續上升，甚至出現“乾升”的現象。（一）、供需問題。需求方面，近年經濟迅速發展，市民經濟能力提升，不少市民會考慮換樓改善生活質素，或購樓投資；供給方面，近年新落成樓宇單位不多，供不應求下導致市場供需緊張。
（二）、投資環境。近年利息持續偏低，而且投資市場狹窄，使資金持續流向房地產市場，引致樓價快速上升。
（三）、居民心理。供需緊張，低息環境持續，樓價快速上升等刺激市民認為樓價只升不跌的預期。再加上二手樓宇受政府調控政策影響成交更為減少，使市場供應再趨緊張，引致市民心理恐慌，最終導致樓價在人為因素下不正常上揚。
2、審批驗收緩慢
雖然行政當局稱一般在105天完成圖則審批，但實踐中往往沒有按時達成，使開發商的興建樓宇計劃受到一定的阻礙，甚至不得不停頓。同樣的，亦因相關部門政務協調欠完善，導致相關工程完工驗收行政程序過於緩慢，進一步造成市場的供給減少。
（圖六）、2011－2012年全澳住宅單位平均售價（澳門元/平方米）
|
|
|
第二季
|
第三季
|
第四季
|
全年
|
|
2011年
|
38,261
|
44,269
|
36,345
|
41,519
|
41,433
|
|
2012年
|
45,453
|
55,427
|
58,305
|
64,869
|
57,362
|
|
比對
|
18.80%
|
25.20%
|
60.42%
|
56.24%
|
38.44%
|
（圖七）、2011年及2012年住宅單位申報結算資產移轉印花稅的統計
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地區
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2011年
|
2012年
|
比對
|
|
成交量
|
平均樓價($/㎡)(實用)
|
成交量
|
平均樓價($/㎡)(實用)
|
成交量
|
平均樓價($/㎡)(實用)
|
|
澳門半島
|
11,408
|
43,569
|
11,384
|
57,553
|
-0.21%
|
32.10%
|
|
氹仔
|
3,082
|
41,501
|
2,904
|
61,510
|
-5.78%
|
48.21%
|
|
路環
|
979
|
68,208
|
1,022
|
78,961
|
4.39%
|
15.77%
|
|
總計
|
15,469
|
45,027
|
15,310
|
60,064
|
-1.03%
|
33.40%
|
資料來源：財政局
三、對本澳房地產健康持續發展的建議
結合前述，本會有以下幾點建議。
1、修訂完善房地產及都市建築相關法律法規
澳門特區是法制之地，因此，政府施政及社會發展均應有完善法制予以規範，當局應持續完善相關的法律制度，更好的適應及促進社會發展進步。當前，俗稱“樓花法”的《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》、《城市規劃法》、《土地法》等已進入立法會審議階段，希望在特區政府和立法會的高效合作下，這些有關房地產的重要經濟及民生法案可儘早出台，健全法制，方能最有效規範房地產市場健康運行。
同時，《房地產中介業務法》將於7月1日生效，但相關補充行政法規至今仍未訂定落實，或難於配合對業界人員的培訓及業務操作，當局應予關注及積極改善。另外，《民法典》涉及現成樓宇買賣、租賃等制度，與《土地法》之銜接配合性，以及《都市建築總章程》等建築法規，均宜進一步得到健全完善。
2、完善相關稅務稅制
在完善法制的基礎上，希望政府可以因時制宜，適時認真檢討特別印花稅措施的效果。事實上，特別印花稅的出台，在意義上擬規範若購入的單位在不足一年或兩年時間內被出售，則要多繳納10%或20%稅款，加重成本，但此舉措除使得市場上的供需緊張進一步加劇外，更將供需進一步拉緊，引致樓價不斷“乾升”。相信2011年6月首批超過特別印花稅兩年期限的住宅單位將有部分供應補充，有助緩和市場需求，但樓價已因此而肯定催升超稅率之20%了。因此希望當局適時檢討，在完善相關法制前提下，取消特別印花稅之臨時措施。
另一方面，當局應積極需要區分本地自住及外來投資者稅務區分，切實做到既照顧及協助本地居民自住需求，亦考慮到外來人士的投資意欲，清晰房屋之屬性，區分居住與投資之不同而制定政策措施之方向，做到投資溢利稅責之承擔，更有效再分配財政資源，實現社會公平正義。
3、強化政務配合，提升行政效率
加快圖則審批及驗樓收則效率，配合私人實體增加住宅及各種房地產單位之建設及供應，以及強化政務配合，健全房地產資訊，宜增設特區政府土地儲備及房地產相關資料庫及房地產交易訊息發佈平台，供社會查閱知悉，促進市場訊息透明度，以利市民能明晰市場概況，增加信心，才能促進本澳房地產市場持續健康發展。
4、制定長遠房屋政策
雖然人口、房屋政策等已提上議程，早前更公開諮詢社會，但至今仍未見當局對於人口政策有比較全面前瞻及科學的研究及剖析。只有明確城市發展前景、佈局、公共房屋發展政策、以致私人房地產發展趨勢，才能更有效建立起市民的信心。因此，當局應及早因應澳門未來經濟發展規模及人口增長，制訂具前瞻性的長遠房屋政策。
5、鼓勵多建優質宜居的中小型單位
在完善法制、稅制，提升行政效率，制定長遠房屋政策的基礎上，行政當局應積極考慮以措施鼓勵推動發展商多些興建優質宜居的中小型單位，再以政策配合協助首置人士上樓及為改善生活素質的一般中產及基層創造條件換樓，真正做到促進居民安居樂業。
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