房地產聯合商會一行訪羅立文 就政府施政提出九點建議-內容摘自華僑報2015年3月15日

   澳門房地產聯合商會由會長吳在權率領該會理監事代表一行十一人，日前拜訪運輸工務司羅立文司長。雙方就房地產業的現況及相關的政策、法律法規等進行討論，交換意見。會上，氣氛和諧融洽，出席之商會代表還包括常務副會長李廣志、副會長：黃樹森、李廣鴻、吳健國、關偉霖、理事長黃志鈞、常務副理事長黃紹基、副理事長石寶德、資訊部部長黃國基及辦公室主任蘇慧玲。

會長吳在權反映，商會作為社會一份子，創會以來一直本著愛國愛澳、支持特區政府、與社會各界一道共建共榮的宗旨。羅立文司長表示，特區政府願意抱持開放態度，廣納各界意見，凝聚社會共識。冀望商會往後能繼續發揮橋樑作用，積極建言獻策。

會上，商會特提出一些意見與建議，供特區政府參考決策。

一、出台長遠人口政策，明晰城市發展前景

澳門未來房屋政策，必須立足於城市整體發展與規劃，而人口政策是其中的一個核心。當局應有科學、前瞻的規劃，透過出台人口政策，使需求更加明晰，從需求決定供給、供需決定價格的規律去考察。前瞻的人口政策有助為完善房屋政策提供參考，尤其是配合城規及土地使用，有效釐定工商業、住宅等用地比例等。

二、完善城市建設，推進新城建設及都市更新

城市建設是一個全局，需要同步推進新城建設及舊區的都市更新，釐定公私房屋用地比例，以及與其他多元用途用地和土地儲備取得平衡，將對房地產市場、居民的生活素質、乃至城市形象都有莫大裨益。因此，當局應盡快推動整體的城市規劃。

此外，隨著《城市規劃法》、《文化遺產保護法》、《土地法》等法律的出台，但必須加快完善行政法規等輔助資料，有助整體城市規劃、佈局更加規範化。若能配合推進舊區的都市更新，將使得城市建設更加事半功倍。

三、「社屋為主」，主力建造社屋，放寬申請資格

由於土地資源有限，且以優先解決低收入和弱勢群體居住需求的價值引導下，應更多的建造社會房屋。申請資格方面，一方面，優化現行制度，以低租金形式來解決低收入和弱勢群體的居住需求；另一方面，亦積極考慮創新機制，惠及更多夾心階層和青年人，使其可以較優惠的租金租住社屋，得以穩定工作或創業，儲蓄財富向上流動，假以時日可選擇在私人市場置業。

四、優化經屋制度，避免公共資源流失

新《經濟房屋法》制度下，經屋仍然可流入私人市場，這與善用公共資源的原則有所出入。因此，應檢討經濟房屋制度，修訂《經濟房屋法》，嚴格區分公共房屋和私人房屋。社會房屋和經濟房屋應是階梯性佈局，可因應有需要市民的實際需求而相互轉換或流轉，但不可流入私人市場。當申請經屋的居民有意向私人房屋市場發展，必須將經屋售賣給政府，有關價格應有更科學合理的標準，避免公共資源流失。

五、堅持市場自由，維護私人房屋健康發展

（1）檢討特別印花稅臨時措施

私人房屋市場方面，基於「一國兩制」資本主義本質，應堅持自由市場，任何介入的行政措施應審慎，不宜對自由市場造成實質性的影響。特別印花稅實施以來，加重了投資成本，外來或本地投資者對住宅市場的投機行為已迅速冷卻。但另一方面，亦使二手住宅流通量不斷減少，且新樓供應跟不上，而居民的剛性住房需求強烈，使得供需嚴重脫節，導致樓價居高不下。因此，需因應市場變化，對有關特別印花稅的臨時措施儘早作出檢討。

（2）放寬首次置業人士樓宇按揭貸款成數

自二０一０年九月起，金融管理局向本澳銀行發出按揭成數指引，防礙了對房屋有實質需要且有能力供款，但首期不足之市民購房。因此，建議政府適度放寬樓按指引，讓銀行業界按照自身情況，允許對首次置業人士給予更高的樓宇按揭貸款成數，以及考慮對有實際需要換樓市民放寬條件。

六、健全租賃法制，活化租務市場

回歸以來，伴隨著澳門社會經濟的快速發展，房地產租賃法制的滯後性更加凸顯，其中，相對突出的是「租霸」問題及非法旅館問題，影響房地產租務市場的健康發展。完善租賃法制，保障租客及業主雙方之利益平衡有著必要性，對釋放更多空置住宅單位進入市場起促進作用，對房地產租務市場發展同樣有利。

七、提高行政效率

房屋建設週期較長，且審批程序繁雜，若有延遲，往往會拖慢房屋工程建設。因此，建議當局加快房屋建造工程圖則的審批及相關驗收等程序，緩解供需緊張。其實當專業認證後，是否可將圖則責任給予專業人仕更大的權責空間，而當局把關的應是核心呢？同時，可出台措施，鼓勵多些興建符合市場需求的中小型住房單位，讓一般中產和基層更有機會上樓。

八、健全房地產數據平台

考慮增建（1）土地儲備資料庫、（2）房地產相關數據庫及（3）房地產交易訊息發佈平台。功能在於匯集有關可發展的土地資料及房地產數據，更清晰顯示房地產之發展項目、在建數量、房地產交易信息等，增加房地產供需數量、市場發展的透明度，能起有利政府的決策以及穩定市場信心的作用。

九、加強行政執法，避免公共資源浪費

任何制度都有被濫用的可能，作為公共資源的公共房屋也存在個別的濫用情況。因此，行政當局宜加強巡查。此外，亦要落實執行「社屋違規戶」退場機制，避免資源錯配，亦應加強對經濟房屋是否為自用的巡查，避免資源浪費。